מצב שוק הדיור בשכונת מורשת, מודיעין.

שכונת מורשת שבמערב מודיעין היא פרויקט נדל”ן חדש במתכונת עדכנית, המתוכנן על שטח של כ־1,600 דונם וכ־4,300 יחידות דיור . כ־70% מהדירות (כ־3,000 יח”ד) הוצעו במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן” בשנים 2017–2020 . מוסדות חינוך, גנים ופארקים כבר נבנו בשכונה, מה שהפך אותה לאטרקטיבית למשפחות. בחודשים האחרונים החלה אכלוס מסביבת היזם דונה, שבונה כ־2,100 דירות בשכונה .

מגמות מחירי הרכישה

במשך שנים ראשונות מאז האכלוס עלו המחירים במורשת בפעם מפתיעה: דירת ארבעה חדרים ממוצעת, שנמכרה בתחילת הדרך ב־1.2–1.25 מיליון ₪, קפצה לערך של כ־2.7 מיליון ₪ עד 2021, ולשיא של כ־3.4 מיליון ₪ ב־2023 . עם זאת, בשנה־שנתיים האחרונות נרשמה מגמה הפוכה. דווח על ירידה של כ־10%–15% במחירי הדירות היד שנייה במורשת , ככל הנראה בעקבות עליית ההיצע מן הזוכים בתוכנית שהתמחור נגמר. עם זאת, בניתוח אחרון של חברת המחקר מדיה נדל”ן נמצא כי המצב עדיין מעורב: המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד כיום על כ־3.2 מיליון ₪ (עלייה של כ־9% לעומת התקופה הקודמת) , ואילו נתוני yad2 מצביעים על יציבות יחסית במחירי יד שנייה (עלייה של כ־2% למחיר המבוקש של דירת 4 חדרים וירידה של כ־6% ב־5 חדרים) . במילים אחרות, למרות התעוררות ההיצע המהיר, “קיימת מודעות להיצע נוסף” ולכן המוכרים אמנם מתגמשים, אך עדיין לא הורידו את המחירים בצורה דרמטית.

טבלה 1. מחירי קנייה ממוצעים לפי מספר חדרים במורשת (בערכים משוערים)

טבלה זו מבוססת על מודעות יד שנייה עדכניות: למשל, דירת 3 חדרים בגודל 80 מ”ר מוצעת כיום ב־2.85 מיליון ₪ (35.6 אלף ₪/מ”ר), דירת 4 חדרים של 119 מ”ר בכ־3.35 מיליון ₪ (כ־28.1 אלף ₪/מ”ר) ודירת 5 חדרים של 140 מ”ר בכ־3.8 מיליון ₪ (כ־27.1 אלף ₪/מ”ר). אלה עומדים בקנה אחד עם מחירי השיא הבלתי נשכחים – אך נושא הסנטימנט מעיד שעתודות ההיצע גורמות לרוכשים להתמקחות.

מחירי השכרה

גם שוק ההשכרה במורשת מתאפיין במחירים גבוהים. מבדיקת מודעות יד2 עולה כי דירת 4 חדרים טיפוסית (כ־90 מ”ר) מוצעת להשכרה בסביבות 4,650 ₪ לחודש , בעוד דירת 3 חדרים (70–85 מ”ר) נעה בין כ־3,980 ל־4,500 ₪ . בטבלה שלהלן סוכמו הטווחים האופייניים.

טבלה 2. שכר דירה חודשי ממוצע לפי מספר חדרים במורשת

רוב הדירות המוצעות להשכרה הן דירות חדשות יחסית; לדוגמה, אחת המודעות מציעה 3 חדרים בשטח 70 מ”ר ב־3,980 ₪ (כ־56 ₪/מ”ר). כמו כן קיימות יחידות גן ופנטהאוזים גדולים יותר, הנמכרות גם ב־7–12 אלף ₪ (למשל בית פרטי 550 מ”ר ב־12,000 ₪ ), אך אלו נדירים יחסית.

תחושות התושבים

בקהילות מקומיות ובקבוצות פייסבוק של מורשת ניכרת תסכול גובר בקרב התושבים. רבים מציינים כי המחירים הגבוהים והביקוש הכבד מקשים על מציאת דירה. חלק מהזוכים בהגרלות “מחיר למשתכן” אף התלוננו כי גודל הדירות (במיוחד דירות גן ופנטהאוזים) הפך עבורם לבלתי ניתן למימון, מה שהוביל לביטולי עסקאות והחזרת דירות לשוק החופשי . במילים שלהם, ההצעה העצומה של דירות חדשות “מתנפחת” בשוק השכירות, ואילו המתחרים על דירות יד-שנייה נאלצים “להתפשר” במקצת. התחושות בשטח משקפות את הנתונים: בעוד ביקוש עז לדירות קטנות-בינוניות, מציעי הדירות הגדולות מתקשים יותר.

סיכום

לסיכום, שוק הדיור במורשת ממחיש את הדינמיקה המורכבת שהשתלטה על שוק הדיור המקומי: אחרי גל עליות אדיר בעליית הביקושים לדירות חדשות, מתחילת 2024 ועד היום נרשמות סימני תיקון קל במחירים . מחירי הקנייה הגבוהים עדיין עומדים על עשרות אלפי שקלים למ”ר , והשכרה של דירות 3–4 חדרים זינקה למחירים של קרוב ל־4,500₪–5,000₪ . יחד עם זאת, הרוכשים והשוכרים במורשת נאלצים להסתגל לתחרות העזה: המחיר העתידי של דירות חדשות ומושכרות ימשיך ככל הנראה להיות גבוה, אך כוחות השוק בעדינות מתאזנים בין ההיצע העצום של זוכים בתוכנית לבין הפוטנציאל הגובר של שוק יד-שנייה ומחירי השכרה.

מקורות: נתונים מדו”ח יד2 וידאטה לגבי מחירי דירות חדשות ומשומשות במודיעין ; נתוני יד2 לגבי הצעות שכר דירה ; דיווח ב-‘גלובס’ ו-‘ביזפורטל’ על מגמות המחירים במורשת