מורשת מול אבני חן – השוואת שכונות מערב מודיעין

מודיעין ממשיכה להתפתח מערבה, ושתי שכונות בולטות במערב העיר – שכונת מורשת ושכונת אבני חן (קייזר) – מעוררות עניין רב בקרב תושבי העיר, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעי נדל״ן. בעוד אבני חן היא שכונה ותיקה ומבוססת שאוכלסה החל מ-2003, מורשת היא שכונה חדשה שהחלה באכלוס רק בשנת 2022 . בכתבה זו נבצע השוואה מקיפה בין שתי השכונות לפי מספר מדדים מרכזיים – מחירי דירות ושכירות, אופי הבנייה (חדשה מול ותיקה), איכות החיים והקהילה, תחבורה ונגישות, תכנון עתידי והתפתחות – ונבחן את היתרונות והחסרונות העיקריים של כל אחת. בסיום, נציג מסקנות והמלצות מעשיות המתאימות לקהלי יעד שונים בעיר.

מחירי דירות ודמי שכירות בשכונות

מחירי מכירה: מחירי הדיור בשתי השכונות משקפים את המיקום המבוקש במודיעין. ממוצע מחירי הדירות כיום דומה יחסית – סביב 3 מיליון ש”ח לדירה סטנדרטית. עם זאת, יש הבדלים לפי סוג הנכס: באבני חן, שכונה ותיקה ומבוקשת, דווח על עסקאות ממוצעות בכ-2.95 מיליון ש”ח , ודירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו סביב 3.3–3.4 מיליון ש”ח בממוצע . גם במורשת, על אף היותה שכונה חדשה, מחירי דירות 4 חדרים חדשות התייצבו סביב 3.2–3.3 מיליון ש”ח לדירה ממוצעת . דירות 3 חדרים במורשת נמכרות באזור 2.7–2.8 מיליון ש”ח בממוצע, לעומת כ-2.9 מיליון ש”ח באבני חן , ואילו דירות 5 חדרים גדולות יותר נמכרות בשני המקרים סביב 3.8–4.0 מיליון ש”ח (תלוי בגודל ובסוג הנכס). חשוב לציין שבאבני חן קיימים גם קוטג’ים ובתים צמודי-קרקע יקרים בהרבה – למשל, לאחרונה נמכר דו-משפחתי בשכונה (5 חד’ + מרתף, כ-130 מ”ר בנוי) במחיר של 5.5 מיליון ש”ח , מה שמדגיש את טווח המחירים הרחב בשכונה הוותיקה.

דמי שכירות: גם בגזרת השכירות הנתונים דומים, עם ביקוש גבוה להשכרה בשתי השכונות. בממוצע, שכר הדירה המבוקש בעיר מודיעין לדירת 4 חדרים הוא כ-6,800 ש”ח לחודש . בשכונת מורשת דמי השכירות מעט נמוכים ממוצע זה בשל ההיצע הרב: דירת 4 חדרים חדשה במורשת מושכרת סביב 6,500 ש”ח בממוצע, ודירת 3 חדרים בכ-6,000 ש”ח . באבני חן, דמי השכירות של דירות 4 חדרים נוטים להיות קרובים יותר לממוצע העירוני (כ-6,800–7,000 ש”ח), ודירות 5 חדרים גדולות אף מגיעות לכ-7,500–8,000 ש”ח בחודש, בהתאם לגודל ולמצב הנכס. יש לזכור כי באבני חן חלק ניכר מהנכסים הם בבעלות תושבים ותיקים וערך השכירות נגזר גם ממיעוט היצע בשוק, בעוד שבמורשת חלק מהדירות נרכשו במקור במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ולכן מוצעות כעת לשכירות רבות יותר – מורשת היא השכונה המובילה בעיר בהיצע דירות להשכרה

בסיכומו של דבר, מחירי הדירות בשתי השכונות גבוהים למדי ומשקפים את הביקוש בעיר. אבני חן נהנית ממוניטין של שכונה יציבה ואטרקטיבית – מתווכים מעידים שנכסים מיוחדים בה נמכרים במהירות וללא ירידת מחיר . לעומת זאת, במורשת ניכר כי ריבוי הדירות החדשות (הן דירות קבלן והן דירות “מחיר למשתכן” שזוכים מנסים למכור ברווח) יוצר תחרות מסוימת בין מוכרים, מה שמביא להתמתנות ואפילו לירידה קלה ברמת המחירים המבוקשים בשכונה החדשה . למרות זאת, מי שרכש שם דירה מוזלת במסגרת תוכנית למשתכן עדיין צפוי לרשום רווח נאה בעת המכירה, אך ייתכן שהתהליך יהיה איטי יותר בשל התחרות הרבה בשוק .

זמינות בנייה חדשה לעומת בנייה ותיקה

אחד ההבדלים המהותיים בין השכונות הוא גיל הבתים ואופי הבנייה. שכונת אבני חן ותיקה יותר – אוכלסה לראשונה בשנת 2003, וכיום (2024) מתגוררים בה כ-10,952 תושבים בכ-1,891 משקי בית . מרבית הבנייה בשכונה זו היא בנייה ותיקה (כ-20 שנה), וכוללת מגוון רחב מאוד של סוגי נכסים: בניינים נמוכים עד 4 קומות לצד בנייני דירות גבוהים ומגדלים, וכן בתים צמודי קרקע, קוטג’ים ודופלקסים ברחובות מסוימים . למעשה, אבני חן (המכונה גם “קייזר” ע”ש המתכנן דני קייזר) ידועה בשילוב המגוון של סוגי הדיור – מדירות גן וגג, דרך דירות בבנייני קומות ועד וילות עירוניות – המאפשר למשפחות למצוא דיור המתאים לצרכיהן ולתקציבן. בבנייה הוותיקה ייתכן כי חלק מהדירות זקוקות לרענון או שיפוץ, אך המרחב הציבורי בשכונה כבר מבוסס ומטופח לאורך שנים.

שכונת מורשת, לעומת זאת, היא שכונת בנייה חדשה בהתהוות. השכונה נבנית על שטח של כ-1,600 דונם למרגלות גבעת ברפיליה, וגובלת מדרום בשכונת נופים ומצפון בשטח עתודת פיתוח עתידי (שלב ב’ של העיר) . התכנון המקורי של מורשת כולל 4,204 יחידות דיור – מהן כ-70% (כ-2,900 דירות) ששווקו במסגרת תוכנית “מחיר למשתכן” לצעירים . הבנייה החלה בסוף העשור הקודם, ואכלוס ראשוני החל בפברואר 2022 . נכון ל-2024, גרים במורשת כ-5,224 תושבים בכ-2,360 משקי בית , כלומר השכונה כבר הגיעה ללמעלה ממחצית מגודלה הצפוי, עם המשך אכלוס פרויקטים חדשים. כל הבתים במורשת הם מבנים חדשים בני פחות מ-5 שנים, ונבנו לפי סטנדרטים מודרניים (מרפסות, ממ”דים, חניה תת-קרקעית וכו’). הבנייה כוללת בעיקר בנייני דירות מודרניים בגבהים שונים (רובם 6–10 קומות, חלקם אפילו מגדלים מעט גבוהים יותר לאורך השדרה המרכזית), וכן מספר מצומצם של בנייני בוטיק נמוכים. אין כמעט צמודי-קרקע במורשת, מה שמשקף תכנון עירוני אורבני יותר בצפיפות גבוהה. עבור מי שמחפש דירה חדשה “מהניילונים” – מורשת היא האפשרות הברורה, שכן באבני חן כמעט שאין פרויקטים חדשים למגורים (פרט אולי ליוזמות התחדשות עירונית בעתיד הרחוק). מנגד, למשפרי דיור המחפשים בית גדול עם גינה – אבני חן מציעה אפשרויות של בתים דו-משפחתיים וקוטג’ים שקשה למצוא במורשת החדשה.

חשוב גם לציין את השפעת תוכנית מחיר למשתכן: במורשת חלק משמעותי מהדירות הוגרלו לזכאים במחירים מוזלים, ואלפי זוגות צעירים נכנסו כך לשכונה. רבים מהם מתגוררים בדירות אלו, אך חלק גם מנסים למכור או להשכיר אותן. הדבר יוצר היצע גדול של דירות “יד ראשונה” בשוק, כפי שהוזכר, וכך מורשת מתאפיינת בשוק נדל”ן דינמי מאוד בשנים הראשונות לקיומה. בשכונת אבני חן, לעומת זאת, רוב העסקאות הן יד שנייה בין תושבים, והשוק יציב יותר עם היצע דירות יד שנייה מצומצם ביחס לביקוש.

איכות החיים: קהילה, חינוך ופנאי בשכונות

מבני ציבור, חינוך וקהילה: שכונת אבני חן היא שכונה מבוססת עם תשתית קהילתית וחינוכית ענפה. בשכונה פועלים כמה בתי ספר וותיקים: בית ספר יסודי ממלכתי “אבני חן”, בית ספר ממלכתי-דתי “דרכי יהודה”, בית ספר יסודי “חוט השני” וכן חטיבת ביניים/תיכון עירוני ה’ . מעבר לכך, ישנן מעונות יום וגני ילדים רבים הפזורים בשכונה (בעקבות גלי האכלוס בשנות ה-2000). לצד מוסדות החינוך, אבני חן מציעה מוסדות ציבור ודת כגון בתי כנסת בשכונה, וכן סניפי תנועות נוער. בשכונה נמצא גם מקווה לנשים ברחוב אבני החושן . המרקם הקהילתי באבני חן מגוון – מתגוררת בה אוכלוסייה מעורבת של חילונים ודתיים לאומיים, כולל קהילה אנגלו-סקסית דתית מורגשת . התמהיל הבוגר יותר של האוכלוסייה (גיל ממוצע מעט גבוה ביחס לשכונות החדשות) אומר שחלק מהילדים שגדלו בשכונה כבר בגרו, אך עדיין משפחות צעירות ממשיכות לעבור אליה בזכות איכות החיים. לפי גורמי נדל”ן מקומיים, הקהילתיות והאופי המבוסס של אבני חן מהווים גורם משיכה רב – “שכונה מאוד מבוקשת בעיר… יש בה קהילה חזקה… אנחנו באמת לא רואים ירידות מחירים בנכסים כאלה בשכונה” מעידה מתווכת ותיקה .

במורשת, כמקובל בשכונות חדשות, המערכת הקהילתית עדיין בבנייה אך מתפתחת במהירות. כבר בתכנון השכונה הוקצו שטחים למוסדות חינוך וציבור: מוקמים 3 בתי ספר יסודיים (חלקם כבר פועלים נכון ל-2023/24), בית ספר על-יסודי אחד, וכמובן שפע גני ילדים לכלל האוכלוסייה שנכנסה לשכונה . בשנת הלימודים תשפ”ד (2023) נפתחו בתי ספר ראשונים בשכונה, לאחר שבתחילה חלק מילדי מורשת התחנכו בשכונות סמוכות (כגון אבני חן ונופים) עד להשלמת מבני החינוך החדשים . הקהילה במורשת מורכבת ברובה מזוגות צעירים ומשפחות בראשית דרכן – רבים כאמור זוכי מחיר למשתכן או רוכשי דירות חדשות. כתוצאה, הגיל הממוצע בשכונה צעיר, והאווירה “טרייה” ותוססת. העירייה ומוסדותיה משקיעים במפגשים ובפעילויות לתושבים החדשים: עוד טרם פתיחת מוסדות החינוך, התקיימו מפגשי הסברה להורי השכונה החדשה כדי לשלבם במערכת החינוך העירונית .

מבחינת מרכזים קהילתיים ופעילויות פנאי, באבני חן פועל מרכז ספורט ובריכה עירונית גדול על גבול השכונה (בעמק זבולון) המשמש את תושבי האזור . כמו כן פזורים מספר מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים ברחובות לשם, אבני החושן, אודם ובדולח, בהם מרוכזים חנויות קטנות, מכולות ומקומות שירות שכונתיים . מרכז מסחרי גדול יותר עם סופרמרקט וקניון קטן מצוי ברחוב עמק זבולון, בקצה המזרחי של השכונה . בנוסף, בצמוד לאבני חן (בגבולה הדרומי) נמצא קניון עזריאלי מודיעין במרחק נסיעה קצר, מה שמקנה לתושבי אבני חן נגישות נוחה למרכזי קניות גדולים. גם המרכז העירוני של מודיעין וכיכר העירייה אינם רחוקים במיוחד. מהבחינה החברתית, תושבי אבני חן נהנים ממרקם חיים שקט ובשל – זוהי שכונה שכבר “התבגרה”: העצים ברחובות צמחו, הגינות הציבוריות ותיקות ומצילות, והתושבים הוותיקים מכירים זה את זה. מיקום השכונה גם נחשב מרכזי יחסית – בין היתר קרבה לתחנת הרכבת “מודיעין מרכז” ולקניון, במרחק נסיעה של דקות ספורות .

עבור תושבי מורשת, חלק מהיתרונות הקהילתיים עדיין בתהליך הקמה, אך יש מספר פרויקטים מבטיחים בתחום הפנאי והתרבות. בלב שכונת מורשת, על גבעת אשון, מוקם פארק ארכיאולוגי ייחודי המשמר עתיקות שהתגלו באתר, וסביבו מבני המגורים של השכונה . הפארק ישמש כשטח ירוק מרכזי ויהווה אטרקציה לימודית ופנאי לתושבים. בנוסף, אושרה הקמתו של קונסרבטוריון עירוני חדש בשכונה – מבנה תרבות גדול בן שתי קומות שיכלול אולם קונצרטים לכ-300 איש, חדרי מוזיקה ממוגנים אקוסטית, חניון תת-קרקעי וגג ירוק לאירועים . הקונסרבטוריון, שיוקם בצפון השכונה, ישמש כמרכז חוגים והופעות ויתרום לחיי התרבות במורשת. זהו חלק ממגמה של העירייה להפוך את מורשת למוקד חדש של מוסדות ציבור ותרבות במערב העיר.

גינות ופארקים: אבני חן ידועה בשפע השטחים הירוקים שסביבה – פארק ענבה הגדול של מודיעין גובל בצדה הדרומי של השכונה, ובתוכה מספר פארקים וגינות ציבוריות מטופחים. בין הפארקים המרכזיים בשכונה ניתן למנות את פארק המשפחה, פארק הפסלים (עם מתקני משחק ופסלי חוצות), ופארק הנגישות . לאורך עמק זבולון שעובר בקצה השכונה יש טיילת להולכי רגל (טיילת “חוט השני”) המחברת את אבני חן לאזורים אחרים. בנוסף, בשכונה אף הוקמה גינת כלבים ייעודית ברחוב עמק זבולון לטובת בעלי הכלבים . מוקדי טבע עירוני סמוכים כוללים את גבעת ברפיליה – גבעה עם שבילי טיול ונוף פתוח הנמצאת ממש מערבית לאבני חן .

מורשת, בהיותה חדשה, עדיין משלבת תשתיות נוף צעירות, אך התכנון האורבני שלה שם דגש על שטחים ציבוריים איכותיים. לאורכה של השכונה נסללה שדרה מרכזית באורך של כחצי ק”מ – ציר ציבורי ומסחרי ראשי, הכולל מדרכות רחבות, פרגולות הצללה, שבילי אופניים, גינות נוי ועצים, ותאורה מודרנית . השדרה הזו מהווה את “עמק חפר” – הרחוב המרכזי העתידי שיחבר את מורשת עם המשך פיתוח העיר בעתיד. לאורך השדרה וביתר רחובות השכונה פזורים גני שעשועים וגינות קטנות עבור התושבים (חלקם עדיין בשלבי הקמה אחרונים). כמובן שעם הזמן, כשהעצים יגדלו והגינות יתבססו, תהנה השכונה מסביבה ירוקה ונעימה כמו בשכונות הוותיקות. בצפון-מערב מורשת מתוכנן גם פארק גדול (“פארק הבוסתנים”) לצד המתחמים הצפוניים, שיהווה רצועה ירוקה מול הנוף הפתוח לכיוון יער בן-שמן . לסיכום, בעוד שבאבני חן היתרון הוא בגינות הוותיקות ובסמיכות המיידית לפארק ענבה, מורשת מציעה כבר כעת מרחבים ציבוריים חדשים ומעוצבים, ועתידה ליהנות מפארקים ייחודיים בתוך השכונה ומטיילות מחברות.

מסחר ושירותים קרובים: יתרון חשוב לאיכות החיים הוא נושא המסחר והשירות. כאמור, באבני חן יש מספר מרכזים שכונתיים קטנים ומרכז מסחרי אחד גדול בשוליה. אולם, ייתכן שהמענה המסחרי לא תמיד הספיק לכל צורכי השכונה, במיוחד בשעות הערב. כאן נכנסת לתמונה שכונת מורשת, שמתוכננת מלכתחילה ככזו שמשלבת עירוב שימושים: השדרה המרכזית של מורשת נבנתה עם קומות קרקע מסחריות, וכבר כיום נפתחו לאורכה חנויות, בתי קפה ושירותים לתושבים. בנוסף, בלב מורשת (בנקודת המפגש שלה עם אבני חן) מוקם בימים אלו מרכז קניות ותעסוקה חדש בשם “פורום מורשת” – מבנה מתקדם בעל שתי קומות מסחר סביב חצר פתוחה, מעליהן שש קומות משרדים . פורום מורשת עתיד להיות המרכז המסחרי העיקרי של השכונה ולספק את כל צרכי הקמעונאות, הבריאות והפנאי של כ-16,000 תושבי מורשת והסביבה . המרכז יכלול סופרמרקט, סניף פארם, בתי קפה ומסעדות, חנויות מגוונות וכן חדר כושר גדול מרשת ארצית . יתרה מזאת, הוא צפוי ליצור מוקד תעסוקה מקומי לתושבים. מבחינת מיקום, הפורום יושב על גבול מורשת–אבני חן, כך שגם תושבי אבני חן יוכלו ליהנות משירותיו במרחק הליכה קצר. הפרויקט מתוכנן עם חניה תת-קרקעית נוחה למבקרים . למעשה, פתיחת המרכז החדש תעניק למערב מודיעין מוקד מסחר שכונתי מודרני שלא היה כדוגמתו עד כה באבני חן, ותגשר בין האזור הוותיק לחדש.

ראוי להזכיר שקיימים גם אתגרי איכות חיים שנובעים מהמעבר בין ותיק לחדש: אחת הדוגמאות היא קישוריות הולכי רגל בין השכונות. תושבי מורשת ביקשו בעבר גשר להולכי רגל שיחבר את מורשת ישירות אל אבני חן (מעל כביש יהודה המכבי המפריד ביניהן), אולם תוכנית הגשר בוטלה בשלב זה בשל סוגיות הנדסיות ונגישות . במקום זאת נשקלות חלופות לשיפור המעבר הרגלי בין השכונות. נכון לעכשיו, המעבר מתבצע באמצעות צמתים מרומזרים לאורך יהודה המכבי. זהו פרט נקודתי, אך כזה שמשקף את הפער הזמני בתכנון – תושבי אבני חן נהנים מתשתיות מבוססות, ואילו במורשת יש לעתים צורך בהתאמות תשתית נוספות לאוכלוסייה הגדלה. עם זאת, העירייה קשובה לנושאים אלו, ובשנים הקרובות סביר שיושקעו משאבים נוספים בחיבוריות ונגישות הולכי הרגל והרוכבים בין חלקי העיר.

חנייה ועומסים פנימיים: בשתי השכונות, מרבית הבניינים מציעים חניה לדיירים – באבני חן בד”כ מדובר בחניות עיליות בסמוך לבניין (או קרקעיות בבניינים החדשים יותר), ובמורשת התקן המחמיר יותר הביא לריבוי חניות תת-קרקעיות בבניינים החדשים. בחיי היומיום, עומסי חנייה ברחובות לרוב manageable, אם כי כמו בכל שכונה, ליד מוסדות חינוך בשעות ההסעה יתכנו בעיות זמניות. היתרון במורשת הוא בתכנון העדכני: רחובות רחבים יותר, עם יותר מקומות חניה מוסדרים, וכן שבילי אופניים ורגל המעודדים הגעה רגלית/רכובה במקום רכב. אבני חן נבנתה בעידן שפחות חשב על אופניים, אך יש בה לפחות את טיילת “חוט השני” להולכי רגל ורוכבים המחברת חלקים ממנה.

סיכום ביניים: מבחינת איכות חיים, אבני חן מצטיינת בסביבה בשלה – גינות ותיקות, מוסדות חינוך וקהילה הפועלים מזמן, קהילה מבוססת ומגובשת ושירותים חיוניים קרובים (כולל פארק ענבה וקניון העיר). מורשת מציעה מתקנים חדשים ומתוכננים היטב – בתי ספר חדשים, פארקים בתכנון עדכני, שטחי מסחר ופנאי חדישים – אך חלק מהדברים עדיין בהרצה וצריך מעט סבלנות עד שיושלמו. למשפחות עם ילדים צעירים, מורשת אטרקטיבית כי הכול חדש ובהתאמה לגידול האוכלוסייה (למשל גני משחקים מודרניים בכל פינה), בעוד שבאבני חן תשתלבו בקהילה ותיקה ותקבלו סביבת חיים “מוכנה” ומנוסה.

תחבורה, נגישות וצירי תנועה מרכזיים

אחד ההיבטים החשובים בבחירת מקום מגורים במודיעין הוא נגישות תחבורתית – לשאר חלקי העיר, למרכזי תעסוקה, ולערים הגדולות (תל אביב וירושלים). כאן, מיקומן של מורשת ואבני חן במערב מודיעין מעניק להן יתרונות דומים, עם כמה הבדלים מעניינים.

גישה לרכב פרטי וכבישים מרכזיים: שתי השכונות נהנות מגישה קרובה לכביש 431, שמשמש עורק חיבור מהיר למטרופולין תל אביב (דרך כביש 1/נתיבי איילון) ולכיוון ראשל”צ ורמלה. עד לפני מספר שנים, הנסיעה מכיוון אבני חן אל כביש 431 הייתה עוברת דרך מחלף ענבה (בכניסה הראשית למודיעין) ולעיתים יצרה עומסי תנועה. אולם בשנת 2022 נחנך מחלף עינב החדש בדרום-מערב העיר , שפתח חיבור ישיר ונוח לשכונות נופים ומורשת מכביש 431 (יצחק רבין) . מחלף זה כולל גם ירידה למרכז עינב (אזור המסחר והעסקים ליד ישפרו סנטר), וכמובן מאפשר לתושבי מורשת ונופים לעלות על 431 לכיוון תל אביב/ראשל”צ בקלות רבה. בנוסף, בוצעו עבודות להרחבת שדרות ענבה (הכביש המוביל ממחלף ענבה הישן לכיוון השכונות המערביות) ל-2 נתיבים לכל כיוון , ובוטלו צווארי בקבוק ביציאה משכונת נופים לכיוון אבני חן – כך שכיום ניתן לנסוע מצומת שכונת נופים ישר לכיוון רחוב יהודה המכבי (גבול אבני חן) משני נתיבים, מה שהקל משמעותית את העומס בבוקר . למעשה, תושב שגר במורשת או בנופים יכול בתוך דקות להגיע לכביש 431 במחלף עינב, ללא צורך לעבור כלל דרך מרכז העיר. תושבי אבני חן יכולים גם הם להשתמש במחלף עינב החדש: ניתן לנסוע דרומה דרך שדרות חשמונאים ונופים אל המחלף, או לחלופין לעלות על 431 דרך מחלף ענבה הוותיק (במזרח השכונה, בקצה עמק זבולון). כך או כך, הנסיעה ברכב פרטי מתושבי שתי השכונות לבן-שמן, לנתב”ג, לת”א או לי-ם היא נוחה ומהירה יותר מבעבר.

תחבורה ציבורית: מודיעין כולה נהנית מתשתית רכבות מצוינת, ושכונות מערב העיר נמצאות במרחק סביר משתי תחנות רכבת. תחנת “פאתי מודיעין” (בצמוד לכביש 431 ומרכז עינב) היא הקרובה ביותר פיזית – מבחינת מרחק אווירי, מורשת קרובה מאוד לתחנה זו (כמה דקות נסיעה), ואבני חן במרחק קצת יותר גדול אך עדיין קצר. בפועל קיימים קווי אוטובוס עירוניים המחברים את אבני חן לתחנת פאתי מודיעין. תחנת “מודיעין מרכז” (בקניון עזריאלי) נגישה גם היא: מאבני חן הנסיעה לרכבת מרכז אורכת כ-5 דקות ברכב או באוטובוס, וממורשת ייתכן 7–10 דקות נסיעה (כולל יציאה מהשכונה החדשה). חשוב לציין שבתחילה, עם אכלוס מורשת, נדרשו התאמות של מערך האוטובוסים – הוכנסו קווים חדשים או שינויים במסלולים כדי לכלול את רחובות מורשת. כיום (2025) השכונה כבר מחוברת בקווי אוטובוס אל מרכז העיר ותחנות הרכבת, אך תדירות הקווים עוד עשויה לגדול עם המשך אכלוס השכונה. אבני חן מצידה נהנית ממספר קווים ותיקים שעוברים בעמק זבולון וברחוב לשם ומוליכים למרכז ולתחנה.

נגישות פנימית בעיר: מיקום אבני חן יחסית מרכזי בתוך מודיעין – היא סמוכה לצירי רוחב כמו עמק זבולון וחשמונאים שמובילים למרכז העיר (עירייה, קניון, היכל התרבות) תוך דקות. מורשת ממוקמת מעט מערבית יותר – למעשה מעבר לנחל ענבה – אך חיבור הכבישים החדש דרך שדרות ענבה וצומת נופים-יהודה המכבי יצר רצף תחבורתי חלק יחסית בין מורשת/נופים לבין אבני חן ושאר חלקי העיר . כלומר, תושבי מורשת יכולים לנסוע דרך יהודה המכבי לתוך אבני חן ומשם להמשיך לכל יעד בעיר (או לכיוון כביש 443 בצפון).

בשורה התחתונה, עבור בעלי רכב אין הבדל מהותי: שתי השכונות מחוברות היטב לכבישים מהירים (בעיקר 431) ומאפשרות יציאה חלקה מהעיר. עבור המשתמשים בתחבורה ציבורית – שתיהן מציעות נגישות טובה לרכבת ולאוטובוסים, כאשר ייתכן שבאבני חן הוותיקה הפריסה מעט יותר נוחה כרגע, ובמורשת יש פוטנציאל לשיפור נוסף ככל שיגדל הביקוש. יתרון קל למורשת הוא הקירבה למחלף ולרכבת פאתי מודיעין – נסיעה ישירה קצרה ללא מעבר בתוך שכונות אחרות. מנגד, יתרון לאבני חן הוא הקרבה למרכז העיר – ביקור בקניון, בבנק, בקופ”ח מרכזית או בבילוי ערב, כנראה שיהיה קצר וקל יותר לתושב אבני חן מאשר לתושב מורשת, שיצטרך לגמוע מרחק רב יותר (אם כי עדיין קצר במונחים ארציים).

תכנון עתידי ופיתוח עירוני

מודיעין כעיר מתוכננת ממשיכה לגדול, ושתי השכונות קשורות לתוכניות העתיד של העיר.

התפתחות עתידית במורשת: שכונת מורשת עצמה עדיין בתנופת בנייה: בשנים 2025–2026 צפויים להתאכלס הפרויקטים האחרונים בשכונה (שבחלקם נמצאים כעת בבנייה פעילה). בכך יושלם מלאי כל 4,200 יחידות הדיור, ומורשת תהפוך לשכונה הגדולה בעיר. יחד עם הבנייה למגורים, יושלמו גם מוסדות הציבור שתוכננו – בתי ספר הנוספים, גני הילדים, מרכזי המסחר (כמו פורום מורשת שהוזכר), הקונסרבטוריון העירוני, וקופות החולים ומרכזי השירות המקומיים . למעשה, חזון מורשת הוא להוות “מרכז משנה” במערב מודיעין, עם מערך שירותים עצמאי לתושביה, כדי להפחית את הצורך להגיע למרכז העיר הישן. לאחר שיסתיים אכלוס השכונה, היא צפויה לאכלס כ-15–16 אלף תושבים (בדומה בגודל לשכונת משואה/כרמים למשל). בנוסף, צפויה להתחיל במהלך השנים הקרובות התוכנית לשכונה הבאה של מודיעין מערב – לעת עתה מכונה שלב ב’ (לעיתים מוזכר כמתחם “משואה מערב” או שם אחר). רחוב עמק חפר, העובר בקצה הצפוני של מורשת, עתיד להתחבר בעתיד לשכונה נוספת שייבנו מצפון-מערב למורשת . המשמעות: מורשת, שבה עובר כבר כעת הרחוב המרכזי (השדרה) וציר עמק חפר, תהפוך לחוליה מקשרת בין חלקי העיר המערביים הישנים (אבני חן, נופים) לבין השכונות החדשות העתידיות. יתכן ובעתיד יקום גם אזור תעסוקה חדש או רובע עסקים מערבי (תוכנית המתאר החדשה של מודיעין מדברת על רובע עסקים נוסף בעיר עד 2040) , מה שעשוי להיות ממוקם בקרבת השכונות המערביות. כל אלה מציבים את מורשת בעמדה מעניינת לקראת העתיד – שדרה מרכזית, חיבור לשכונות עתיד, ומוקדי מסחר ותרבות שבתכנון.

התפתחות באבני חן: בהיותה שכונה ותיקה שכבר בנויה במלואה, לא צפויים שינויים דרמטיים במרקם הבנוי של אבני חן בטווח הקרוב. רוב המגרשים הפרטיים כבר מאוכלסים, ואין כרגע פרויקטי פינוי-בינוי יזומים בשכונה (מה שעשוי לקרות אולי בעוד עשור או שניים, כאשר הבניינים יזדקנו משמעותית, אך טרם בשל כעת). יחד עם זאת, אבני חן תיהנה בעקיפין מהרבה פיתוח סביבתי: פתיחת מרכזי המסחר והתרבות במורשת הסמוכה תוסיף שירותים במרחק הליכה; שיפור תשתיות התחבורה (כגון כבישים ורמפות חדשות) כבר מקל על העומסים כפי שהוסבר; ואם אכן יוקם רובע עסקים חדש במערב העיר, סביר שגם תושבי אבני חן ייהנו מקרבה למקומות תעסוקה חדשים. עיריית מודיעין גם משקיעה בהמשך תחזוקת וחידוש המרחבים הציבוריים בשכונות הוותיקות – גינות ציבוריות משודרגות, שבילי אופניים חדשים (למשל, תכנון שבילי אופניים לאורך עמק זבולון וחשמונאים שיחברו את מערב העיר למרכזה ), ויוזמות קהילתיות לרווחת התושבים. בשנים הקרובות מודיעין כולה צפויה לגדול משמעותית – אושרה תכנית מתאר להוספת כ-39,000 יח”ד בעיר בעשורים הבאים . חלק הארי של גידול זה יקרה בשכונות חדשות (דוגמת מורשת, קייזר דרום, שלב ב’ וכו’), אבל השכונות הוותיקות כמו אבני חן ישמשו כמרכזי עירוניות חשובים בלב העיר המורחבת.

מבחינת השקעה ציבורית, יתכן שעיריית מודיעין תפנה תקציבים בשנים הבאות לחידוש מבני ציבור ישנים באבני חן, או לבניית מתקנים נוספים במידה והאוכלוסייה בה תגדל שוב (למשל, אם זוגות צעירים יקנו דירות ממצמצמי דיור ויכניסו שוב ילדים קטנים לשכונה – יעלה צורך בחידוש גני ילדים וכו’). כבר עכשיו, אבני חן משמשת כעוגן עבור השכונות החדשות: בתי הספר הוותיקים שלה קליטו תלמידים משכונת נופים ומורשת באופן זמני עד לפתיחת בתי ספר חדשים, ולכן שודרגו תשתיות התנועה בין השכונות (לדוגמה, הרחבת הכביש ליהודה המכבי כאמור, כדי לאפשר זרימת רכבים טובה בבוקר לבתי הספר באבני חן) . שיתוף הפעולה האורבני הזה בין חדש לוותיק צפוי להימשך, ובשאיפה ימשיך לחזק גם את אבני חן וגם את מורשת כחטיבה קהילתית-עירונית אחת.

במבט כולל, מורשת היא שכונה העתירה בפיתוח עתידי – עוד מוסדות, עוד תושבים, עוד חיבורים – מה שמבטיח שהתחדשותה לא תיעצר בקרוב. אבני חן נהנית מיציבות – בלי הפתעות גדולות באופק, מלבד אימוץ השדרוגים שמגיעים מסביב.

יתרונות וחסרונות עיקריים – ראש בראש

לכל אחת מהשכונות יש נקודות חוזקה ונקודות חלשות יחסית, בהתאם לאופיה. ננסה לתמצת את היתרונות והחסרונות המרכזיים של מורשת מול אבני חן:

שכונת מורשת – יתרונות:

• דיור חדש ומודרני: דירות חדשות עם מפרט עדכני, בניינים חדישים, יותר מעליות, חניות תת-קרקעיות ומרפסות גדולות. מתאים למי שאוהב חדש ולא רוצה שיפוצים.

• מחירים אטרקטיביים (יחסית): בעקבות ריבוי ההיצע, ניתן למצוא במורשת דירות במחיר מעט נמוך יותר מדירות דומות בשכונות הוותיקות, במיוחד דירות 3–4 חדרים יד שנייה ממחיר למשתכן . יש יותר אפשרות למיקוח ותחרות בין מוכרים.

• תכנון אורבני מתקדם: רחובות עם שבילי אופניים, שטחים ירוקים משולבים, שדרה מרכזית נעימה עם מסחר ופנאי . השכונה תוכננה לחיי קהילה מודרניים עם עירוב שימושים – חנויות, קופות חולים, גני ילדים ובתי ספר במרחק הליכה .

• נגישות מעולה לכבישים: קרבה ישירה למחלף עינב (431) ותחנת רכבת פאתי מודיעין – מקצרה את הנסיעה יומיום למי שעובד בגוש דן. יוצאים מהשכונה ותוך 2-3 דקות על האוטוסטרדה.

• קהילה צעירה ודינמית: הרבה זוגות צעירים, ילדים קטנים, פארקים חדשים – אווירה “של התחלה” ואנרגטית. עבור משפחות בתחילת הדרך זו הזדמנות לגדול יחד עם השכונה וליצור קהילה חדשה.

שכונת מורשת – חסרונות:

• אתרי בנייה פעילים: השכונה עדיין בבנייה בחלקים ממנה – זה אומר רעש, אבק, משאיות עובדות, ולעיתים מפגעי דרך זמניים. המצב ישתפר עם סיום העבודות, אך כיום זה פקטור שיש להביא בחשבון.

• מחסור זמני בחלק מהשירותים: למרות התקדמות גדולה, עדיין לא כל המוסדות פתוחים – למשל, לא כל בתי הספר מוכנים, לא כל החנויות אוכלסו. חלק מהתושבים מוצאים עצמם נוסעים לאזורים אחרים כדי להשלים סידורים עד שהכל ייפתח במורשת עצמה.

• קהילה בהתהוות: למי שמעדיף סביבת שכנים ותיקה ומגובשת – במורשת הכול חדש, וייקח זמן עד שהקהילה תתגבש לגמרי. ייתכן שפחות מסורות מקומיות או פורומים קהילתיים בהשוואה לשכונה ותיקה.

• היצע רב בשוק הנדל”ן: אם אתם מתכננים למכור במורשת בשנים הקרובות – דעו שיש הרבה תחרות מול דירות דומות, מה שעשוי להקשות על מכירה מהירה ולהפחתת מחיר (מנקודת מבט של מוכר זה חיסרון, אם כי לטובת הקונה הפוטנציאלי זה יתרון) .

• העדר בתים פרטיים: אם תמיד חלמתם על קוטג’ עם גינה – במורשת האופציה הזאת כמעט לא קיימת. הבניה היא רוויה וצפופה יותר.

שכונת אבני חן – יתרונות:

• שכונה מבוססת ושקטה: הרחובות, המבנים והקהילה וותיקים ומנוסים – יש “ותק” שמשרה ביטחון. אין הפתעות גדולות, אתם יודעים בדיוק למה אתם נכנסים.

• גיוון נכסים – מתאים לכולם: היצע גדול של סוגי דירות – מדירות קטנות לזוג מבוגר ועד קוטג’ למשפחה גדולה. ניתן לשדרג דיור בתוך השכונה בקלות יחסית (לעבור מדירה לבית וכו’).

• מוסדות חינוך וקהילה איכותיים: בתי ספר מצוינים עם מוניטין, תשתית חינוך בלתי-פורמלי (נוער, חוגים) פעילות שנים, ובתי כנסת ומרכזי קהילה פעילים. למשפחה דתית-לאומית, למשל, יש קהילה קיימת להשתלב בה מיד .

• קרבה לפארק ענבה ולטבע: גישה רגלית לפארק ענבה הגדול – אגם, מדשאות, אמפיתאטרון – בילוי מצוין למשפחות. בנוסף, אתרי טבע כמו גבעת ברפיליה ממש ליד. זהו יתרון באיכות החיים שקשה לכמת.

• מיקום ונגישות במרקם העירוני: אבני חן קרובה יותר ללב העיר – נסיעה קצרה לקניון, לעירייה, לתחנת רכבת מודיעין מרכז. גם בתוך השכונה עצמה יש כמה מרכזי מסחר נגישים. מי שמעדיף להיות “במרכז העניינים” של מודיעין – המיקום של אבני חן מתאים.

• יציבות ערך הנדל”ן: הביקוש לשכונה נשאר יציב לאורך השנים. נכסים מבוקשים נמכרים מהר ובמחירים טובים , כך שהשקעה בנדל”ן באבני חן נחשבת בטוחה עם סיכון נמוך לירידת ערך.

שכונת אבני חן – חסרונות:

• נכסים ישנים יותר: דירות רבות בני 15–20 שנה, עם תכנון ישן יותר – למשל, לעיתים ללא ממ”ד (בבתים הראשונים), מעליות רק בבניינים החדשים, חניות פתוחות ולעיתים מחסור במחסן. ייתכן צורך לבצע שיפוצים בדירות יד שנייה כדי להביאן לסטנדרט עדכני.

• מחירים גבוהים לנכסים ייחודיים: למרות היציבות, העלויות בשכונה אינן נמוכות – במיוחד בתים צמודי קרקע שהפכו מאוד יקרים (5 מיליון ש”ח ומעלה). גם דירות 4–5 חדרים גדולות בבניינים המבוקשים עשויות לעלות יותר מאשר נכס חדש במורשת בגודל דומה.

• העדר התחדשות וחדשנות: בשכונה ותיקה, קצב החידושים איטי – אין “ריגושים” של פתיחת מרכז חדש או אירועי השקה כמו בשכונה חדשה. התושבים מקבלים פחות תשומת לב עירונית (שבד”כ הולכת לשכונות החדשות).

• רחובות צפופים יותר לרכב: תכנון הרחובות מלפני 20 שנה אומר רחובות צרים יותר, פחות חניות מכלי רכב למשפחה (אז הייתה רק מכונית אחת, היום לכל משפחה 2), מה שלעיתים מורגש בשעות העומס.

• פחות מותאם לאופניים ולהולכי רגל: המדרכות והמעברים באבני חן תוכננו בדור קודם – אין רשת שבילי אופניים בשכונה, ומעט מאוד שבילים להולכי רגל המופרדים מתנועת כלי רכב (למעט טיילת ענבה בקצוות). למי שמעריך מאוד חיים “ירוקים” בלי רכב – ייתכן שימצא תכנון מודרני כמו במורשת כנוח יותר.

כמובן, רשימות אלו אינן ממצות כל פרט, אך הן נותנות תמונה תמציתית של אופי השכונות. לסיכום קצר: מורשת – חדשנות, דינמיות, צמיחה לצד אתגרי הקמה; אבני חן – ותק, יציבות, קהילתיות מבוססת לצד מגבלות הגיל.

מסקנות והמלצות: איזו שכונה מתאימה לכם?

לאחר שסקרנו בהרחבה את המאפיינים של מורשת ואבני חן, ננסה לתרגם את הנתונים וההבדלים להמלצות פרקטיות לפי קהלי יעד שונים:

• זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה: עבור מי שנכנסים לשוק הדיור במודיעין, לשכונת מורשת יש הצעה מפתה – דירות חדשות לחלוטין, חלקן עדיין נמכרות מקבלן או מיד ראשונה, במחירים נמוכים במעט מאלה שבשכונות הוותיקות. האוכלוסייה הצעירה והילדים הרבים בשכונה יוצרים סביבה טבעית לצעירים להתחבר ולהקים קהילה. יתרון גדול הוא האפשרות לקנות דירה חדשה עם כל המתקנים המודרניים, מבלי להתעסק בשיפוצים. גם מבחינת השקעה עתידית, סביר שערך הדירות במורשת יעלה עם התבססות השכונה (לאחר תקופת ההתייצבות הנוכחית) – כך שזו כניסה נבונה. זוג צעיר יהנה גם מהקרבה לרכבת 431 (במיוחד אם עובדים מחוץ למודיעין). מנגד, אם זוג צעיר מעדיף סביבה שקטה יותר ופחות “אתר בנייה”, והוא מוכן לקנות דירה יד שנייה משופצת – אבני חן יכולה להיות אופציה, אך התקציב כנראה יידרש להיות גבוה יותר עבור דירה דומה. לזוגות ללא ילדים ייתכן שהחיים בשכונה ותיקה יהיו מעט רגועים ונעימים, אך רוב הצעירים יימשכו למורשת בשל החדשנות, החברים בני גילם, ואפילו בזכות תוכניות הדיור המוזלות שהיו בה.

• משפרי דיור (משפחות מודיעין המבקשות להתרחב): קהל זה לעיתים קרובות כבר גר בדירה קטנה בעיר ורוצה לעבור לבית גדול יותר או לדירה מרווחת. עבורם, הבחירה תלויה בצרכים: אם המשפחה חולמת על בית עם חצר, על מרחב גדול ופרטי – שכונת אבני חן תעמוד בחזית ההמלצות. בשכונה הוותיקה יש כאמור מבחר קוטג’ים, דו-משפחתיים ודירות גן גדולות היכולות להתאים למשפחה שמחפשת שדרוג משמעותי באיכות הדיור. גם קרבת מוסדות החינוך והפנאי שכבר פועלים מזמן מהווה יתרון – ילדים גדולים יותר יכולים מיד להשתלב בבתי ספר מבוססים או בתנועות נוער פעילות. אם המשפחה דתית, הקהילה הדתית-לאומית באבני חן חזקה ובעלת מוסדות (בתי כנסת, סניפי בני עקיבא וכו’) – מה שיהווה שיקול מכריע. לעומת זאת, אם משפרי הדיור דווקא מעוניינים לשדרג לדירת קומה חדשה וגדולה (נניח מעבר מדירת 3 חד’ לדירת 5 חד’ מפוארת) – מורשת מציעה דירות 5–6 חדרים חדישות, עם מעלית וממ”ד, שיכולות להתאים בלי התעסקות של בית קרקע. משפחות שחשובה להן סביבה של משפחות צעירות אחרות (למשל, עבור ילדיהם הקטנים) – יימשכו אולי גם הן למורשת, שם יפגשו הרבה הורים וילדים באותו מצב. בסופו של דבר, עבור משפרי דיור, אבני חן מומלצת אם היעד הוא בית גדול וקהילה ותיקה, ומורשת מומלצת אם היעד הוא דירה מודרנית מרווחת וקהילה צעירה בצמיחה.

• משקיעים בנדל”ן: מי שמחפש נכס במודיעין לצורכי השקעה והשכרה, צריך לשקול פרמטרים של תשואה, סחירות עתידית ושוכרים פוטנציאליים. כאן התמונה מורכבת: מצד אחד, שיעור התשואה בשתי השכונות דומה יחסית (סביב 2.5%–3% בשנה, כמו במודיעין הכללית, תלוי בסוג הנכס) – לא אזור של תשואות גבוהות במיוחד. במורשת, היצע השכירויות גדול מאוד (הרבה דירות מושכרות על ידי זוכי מחיר למשתכן או משקיעים שקנו על הנייר), ולכן ייתכן שלמשקיע חדש יהיה יותר תחרות למציאת שוכר, מה שעלול ללחוץ את שכר הדירה כלפי מטה. באבני חן ההיצע להשכרה קטן יותר, אך גם הביקוש מעט יותר סלקטיבי (משפחות מבוססות שלרוב קונות ולא שוכרות). משקיע לטווח קצר שמחפש עליית ערך מהירה אולי יעדיף נכס במורשת – במחיר אטרקטיבי כעת, מתוך ציפייה שכעבור 5–7 שנים, כשהשכונה תהפוך למבוקשת ומלאה, מחירו יעלה משמעותית. במיוחד אם מדובר בדירת 3–4 חדרים שנקנתה במחיר למשתכן – פוטנציאל הרווח בהון גבוה (ואכן רבים מנסים למכור ולממש רווח כזה כבר כעת) . משקיע לטווח ארוך ופרופיל סולידי עשוי דווקא להעדיף דירה באבני חן – אזור מבוקש שלעולם לא חסרים בו מתעניינים, עם יציבות במחיר וצפי לעלייה מתונה לאורך שנים. שוכרים באבני חן עשויים להיות משפחות מבוססות שמחכות לבית לקנייה, או משלחות רילוקיישן וכד’, לעומת השוכרים במורשת שיהיו כנראה זוגות צעירים וסטנדרט השכירות בהתאם. אפשרות מעניינת נוספת: השקעה בפורום מורשת – רכישת משרד או חנות במרכז החדש (אם וכאשר יוצעו למכירה), דבר שיכול להניב תשואה יפה מהשכרה לבעלי עסקים, אבל זה כמובן שוק שונה מהשכרה למגורים. בשורה התחתונה, שני הלוקיישנים טובים להשקעה בנדל”ן למגורים, אך יש לזכור שבמורשת מחיר הקנייה עשוי להיות נמוך יותר כרגע והסיכון מעט גבוה יותר (עקב התחרות), ואילו באבני חן המחיר גבוה יותר אך השוק יציב ומוכח.

• תושבים ותיקים/גמלאים: אמנם לא צוינו במפורש בקהל היעד, אך כדאי להזכיר נקודה זו. עבור זוג מבוגר שמחפש דיור נוח במודיעין – לדוגמה דירה עם מעלית, קרוב לשירותים רפואיים ומרכז מסחרי, ועם סביבה שקטה – לשתי השכונות יש מה להציע. אבני חן מציעה שקט וקרבה לכל מה שצריך (קניון, פארק לטיול, קהילה מבוססת), אך רבים מהבניינים הישנים בה חסרי מעלית וזה אתגר למבוגר. מורשת, לעומת זאת, כל בנייניה חדשים עם מעליות ונגישות, והמרחק לרכב או לחנות הפארם הקרובה קצר מאוד בשל תכנון נכון. המוני ילדים קטנים במורשת אולי יוצרים סביבה פחות שלווה לפנסיונר, אך מצד שני יש גם לא מעט צעירים שמשכירים שם – ואולי בעתיד ייפתחו במורשת מוסדות שמתאימים גם לאזרחים ותיקים (כגון מרכז קהילתי עם פעילויות יום לגמלאים). ייתכן שאוכלוסייה ותיקה מהמגזר הדתי, למשל, תרגיש יותר בנוח באבני חן בשל מוסדות ותיקים וקהילה דתית מבוססת בה.

לסיכום, ההחלטה בין מורשת לאבני חן תלויה בהעדפות האישיות ובצרכים הייחודיים שלכם:

• אם אתם אוהבים חדשנות, רוצים דירה מודרנית ומתכננים את העתיד קדימה – מורשת מזמינה אתכם להיות בין מייסדי הפרק החדש של מודיעין. תהנו משכונה בצמיחה, תשתיות חדשות ונוצצות, וקהילה צעירה מלאה באנרגיה. רק קחו בחשבון את שלב ההתבססות שעוד נמשך.

• אם אתם מעריכים יציבות, סביבת חיים ותיקה ומוכחת, ושואפים לבית עם אופי וגינה – אבני חן תחבק אתכם עם רחובות ירוקים, שכנים ותיקים וטובים, וכל הנוחות של שכונה שהזמן רק היטיב עמה. תהנו מקהילה מגובשת, פארקים ותיקים וקרבה לכל מה שמוכר ואהוב במודיעין.

שתי השכונות הן חלק מפניה היפות של מודיעין, וכל אחת מהן מציעה איכות חיים גבוהה בדרכה. ייתכן שבעוד עשור, ההבדלים ביניהן יצטמצמו עוד יותר – מורשת תהפוך ל”ותיקה” יותר, ואבני חן אולי תתחדש בגל צעיר. עד אז, הבחירה בידיכם בהתאם לסדר העדיפויות שלכם. כך או כך, מודיעין ממשיכה להתפתח ולספק לתושביה הזדמנויות מגורים מגוונות – וזה כשלעצמו סימן לעיר בריאה ותוססת. בהצלחה בבחירת ביתכם הבא!

קרדיט תמונה אבני חן: אתר עיריית מודיעין